戸建賃貸への投資成功の秘訣

メリットを最大化しデメリットを最小化するのが成功の秘訣、というのは言うまでもありませんが、ではどうやってメリットを最大化しデメリットを最小化すればいいのでしょうか?

仲買業者は選ぶこと。これが第一です。リフォームや、ことによったら新築、広告や宣伝、雑多な事務処理などの賃貸物件の具体的な運用は通常は業者に一括委託します。業者によってできるサービスは違いますから、事前の調査が必要です。広告は知り合いの広告代理店に頼むなどのオプションを検討するためにもその業者のサービスの種類、得意不得意、評判などを調べておきましょう。評判はインターネットの掲示板にも結構書き込まれています。

仲買業者次第ではありますが、入居者とのコミュニケーションも視野に入れておくといいでしょう。「大家といえば親も同じ店子と言えば子も同じ」などという親密なコミュニケーションは忌避される時代ですが、最低限のつながりは保っておき、定期的に住居に不都合はないか尋ねてみるといいかもしれません。「大家が親身」というのが借家の価値のひとつだというのは変わりません。

不動産投資としてみた場合のデメリットを回避するためには業者との親密な連携がキーとなります。住宅のトレンドに合ったリフォーム、物件の周辺住民の評価や反応、効果的な宣伝などは業者が押さえていますが、決定権は賃貸物件のオーナーにあります。業者から情報がこまめに上がってくるならよし、来なければ取りに行くくらいの気構えで臨みましょう。オーナーのやる気は業者のやる気にもつながります。

戸建賃貸は不動産投資としての規模は大きいものではありません。しかし、初期投資やリフォーム時の投資額は大きく、回収に時間がかかります。入居者の質は高く、家賃の滞納や住居の故意による破壊損傷などは考えられず、また、居住期間も長い。植物を手入れするように長い目で損益を考えていくことが重要です。

戸建賃貸への投資の問題点

不動産投資として戸建賃貸を見た場合デメリットもあります。まず、初期投資が少なくないことが挙げられます。使わなくなった自宅を貸すにしても相続した田舎家を貸すにしても賃貸にする場合リフォームが必要となります。眠っている土地で戸建賃貸を始めるのであれば新築費用がかかります。一戸建てであるがゆえにその費用は一軒の賃貸から回収しなければならず、初期投資の回収までに長い期間が必要となる可能性があります。

そしてもうひとつ。不動産投資というより経営にあたる部分ですが、入居者が周囲とトラブルを起こした場合、責任が住宅のオーナーである投資者自身に降り掛かってくる可能性があるということです。庭木の枝が隣家の塀を越えたとか、町内会活動にまったく参加しないなど、マンションやアパートと違い入居者の裁量が大きい戸建賃貸だからこその問題もあります。基本的には住民間のトラブルは入居者の問題ですが、住宅の価値が下がれば不動産投資としても問題ですので積極的に関与したほうがよい場合もあります。この辺は契約時のチェックや約款の整備などをきちんとすればある程度避けられます。

不動産投資としてのメリットとして長期契約が多いということを挙げましたが、これは逆もまた真で、いったん空いてしまうとその期間が長期化する可能性があるということです。戸建賃貸の物件数は多くありませんのでわりとすぐ入居者が決まるのが通ですが、入居者が退去した後のリフォーム期間で引っ越しのピークを外してしまい入居者が現れなかったと言うような場合、次のピークまで空きのままだということがありえます。

引っ越しをする時期はだいたい限られており、戸建賃貸の契約をするような安定収入のある入居者は人事異動の時期だと思っていいでしょう。退去も人事異動の時期ですからリフォーム期間との兼ね合いで退去前に広告を出してしまうなども考慮すべきです。

戸建賃貸への投資の魅力

不動産投資は「継続性」が重要です。例えばアパート経営の場合、空き部屋が出るとその分の賃貸料はないわけですから収入減となります。空いている期間が長いほど損なわけですから賃貸情報誌に広告を打ったりして入居者を勧誘します。入居期間が短ければ、その分勧誘のための広告費などの経費は増えていきます。部屋数が多ければその費用は部屋数分かかってしまいます。戸建賃貸の場合は、住宅一戸につきひとつの広告ですみます。

また、戸建賃貸は入居期間も長い傾向にありますし、家賃が高いのである程度安定した収入のある入居者しか契約できませんから、賃貸でありがちな滞納も少ない傾向にあります。長い期間一定の家賃が滞りなく回収できる。それが不動産投資としてのメリットになります。

また、使用する土地の形に制限がないことも不動産投資としてのメリットになります。例えば、角地や都市計画で削られたりしたちょっと変わった形の土地を持っているとして、アパートは建てられないかもしれないけれども一戸建てならば設計次第で十分建てられます。眠っている土地を活用できるという面でも戸建賃貸の不動産投資は魅力的です。

戸建賃貸の不動産投資としてのメリットはまだあります。それは交通の便が多少悪くても入居者が見込めるということです。マンションなどではいわゆる「駅チカ」に需要が集中し、郊外の物件には空き部屋が出ることも多いですが、戸建賃貸の場合、自家用車での通勤圏内ならば需要が見込めます。一戸建てであるため駐車場代がかからず自家用車の運用も容易です。安い土地を高く使うのは不動産投資の基本です。

戸建賃貸とはどういう不動産投資なのか

不動産投資にもいろいろありますが、一戸建ての家をまるまる貸して家賃収入を得る、いわゆる「戸貸し」がここでいう戸建賃貸にあたります。

賃貸住宅の情報誌を見ると、戸建賃貸は高級マンション以上の家賃で貸し出されています。庭付きの家と隣家と壁一枚でしか区切られていないマンションでは比べようもないわけですが。

戸建賃貸は入居者側から見ると、住宅の使用に際して、「入居者の裁量の幅が大きい」「豊富な収納スペース」「プライバシーの確保」、そして何より賃貸とは言え「自分の家を持った満足感」があります。土地さえ確保できるのならば自分で家を建てたときのローンと実は同じ程度の賃貸料になったりするのですが、おいそれと土地は買えないわけですし、たとえ買えたとしても固定資産税を払うのも大変です。条件の合う物件があれば「建てたつもり」で賃貸したほうが気楽だったりもするわけです。不動産投資として戸建賃貸を考えるならば、こういった入居者側のニーズも把握しておいたほうがいいでしょう。

不動産投資として戸建賃貸を始めるならば、賃貸する住宅を用意するところから始めなくてはなりません。子供と同居することになったので使わなくなった自宅を貸したい、田舎の土地と建物を相続したのでスローライフにあやかってそのまま貸し出そう、など様々なトリガーはあるでしょう。とりあえず賃貸住宅ですから貸すべき住宅を用意しなければ不動産投資も始まりません。

住宅を用意したならば、その住宅をリフォームするなりして入居者に魅力あるものとして仕立て、入居者を募ります。が、その前に、住宅のメンテナンスや家賃、入居者が可能なこと(庭は家庭菜園にしてもよい等)を約款として作り上げましょう。その上で入居希望車が来れば契約、晴れて不動産投資は開始されます。